Si vous quittez un appartement loué, vous devez donner un préavis avant d'y emménager. Les erreurs commises lors de la résiliation du contrat de location peuvent coûter cher au locataire.
Changement d'emploi, ajout à la famille ou simplement désir d'avoir plus d'espace, les raisons d'un déménagement sont nombreuses. Toutefois, malgré tout le stress lié au déménagement, les locataires ne doivent pas oublier de notifier la résiliation de leur bail correctement et en temps voulu. Parce que les erreurs peuvent coûter cher.
Résiliation d'un appartement : Les faits les plus importants en bref
Pour les locataires ayant un contrat de location illimité, le délai de préavis légal de trois mois s'applique :
- Si le contrat de location contient un délai de préavis plus court, le locataire peut résilier avec ce délai de préavis
- Le préavis doit être reçu par le propriétaire au plus tard le troisième jour ouvrable d'un mois
- Le préavis doit toujours être par écrit.
Toutefois, le locataire n'a pas à en donner les raisons. Le propriétaire ne peut donner un préavis que dans des cas exceptionnels. Dans ce cas, des délais de préavis gradués de trois à neuf mois s'appliquent, en fonction de la durée de la location.
Quittez l'appartement : Toujours par écrit
La résiliation du contrat de location doit toujours se faire par écrit et sur papier. Les avis oraux ou les avis de résiliation du contrat de location par fax, SMS ou e-mail ne sont pas suffisants. La signature de tous les locataires principaux est également obligatoire, sans elle, la résiliation est invalide selon le Code civil allemand.
Résiliation par courrier recommandé
Si vous voulez vous assurer que le propriétaire reçoit effectivement l'avis de résiliation, vous devez en tout cas le faire envoyer par courrier recommandé. Il existe plusieurs options :
- La résiliation de l'appartement par courrier recommandé : c'est à ce moment que le facteur confirme qu'il a mis la lettre dans la boîte aux lettres du propriétaire.
- L'avis de résiliation par courrier recommandé : la lettre doit être remise en main propre au destinataire et le facteur doit la signer.
- Avis de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception : dans ce cas, le facteur remet l'avis en personne, permet d'accuser réception et le locataire reçoit automatiquement une confirmation écrite de la réception.
Le locataire peut également déposer l'avis de résiliation en personne dans la boîte aux lettres du propriétaire, idéalement avec un ou plusieurs témoins qui peuvent confirmer en cas de doute que la lettre a effectivement atterri dans la boîte aux lettres du propriétaire. Cependant, il est encore mieux et plus sûr de remettre personnellement l'avis de résiliation au propriétaire et de faire accuser le reçu.
Une dernière possibilité, qui est surtout possible si la relation entre le locataire et le propriétaire est de toute façon déjà rompue : Le locataire engage un huissier pour une somme relativement modique, qui remet l'avis au propriétaire.
Ce qui doit être inclus dans la lettre de démission
Si le locataire souhaite résilier son appartement, il doit le faire par écrit. La lettre de résiliation doit être adressée au propriétaire et signée par tous les locataires principaux.
S'il y a plusieurs locataires principaux et que l'avis de résiliation est signé par un seul d'entre eux, il n'est pas valable.
Certaines raisons de la résiliation de l'appartement ne doivent pas être données par les locataires. "Pour qu'une résiliation soit efficace, il suffit en principe d'exprimer clairement et simplement par écrit la volonté de résilier", déclare un avocat spécialisé dans le droit des baux et des copropriétés au cabinet Magold, Walter et Hermann de Nuremberg. Néanmoins, l'avocat recommande, pour des raisons de sécurité et pour éviter toute controverse avec le propriétaire, d'inclure certaines informations dans la lettre de préavis :
- L'adresse de l'appartement loué, y compris l'étage
- La date à laquelle la location de l'appartement doit prendre fin
- La demande au propriétaire de confirmer la résiliation
- L'indication que le locataire prendra contact avec lui au sujet de la date de remise
En outre, il est conseillé d'inclure une note dans la lettre de résiliation indiquant que - si la lettre arrive en retard chez le propriétaire pour une raison quelconque - la résiliation prendra effet à la prochaine date possible. "Même si cette note fait défaut, elle est généralement traitée de telle sorte que la résiliation prend effet à la prochaine date possible si le locataire ne respecte pas le délai de préavis".
Respecter les délais de préavis
En plus d'une lettre de résiliation correcte, les locataires doivent également s'assurer que les délais de préavis sont respectés. La loi stipule que le locataire peut résilier un contrat de location conclu pour une durée illimitée le troisième jour ouvrable d'un mois avec effet à la fin du mois suivant. Le facteur décisif est le moment où la lettre de résiliation parvient effectivement au propriétaire, le cachet de la poste n'est pas pertinent. Un exemple : si le propriétaire reçoit l'avis de résiliation avant le 3 mai, le bail prend fin le 31 juillet.
Dispense de résiliation
Dans le contrat de location, une renonciation à la résiliation pour une période allant jusqu'à quatre ans peut être convenue par les deux parties au moyen d'une clause de forme. Cela signifie qu'en règle générale, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent résilier le bail pendant cette période.
Important : Les quatre ans courent à partir de la date de signature du contrat de location par toutes les parties au contrat et pas seulement à partir de la date d'emménagement. En outre, la formulation d'une clause de renonciation à la résiliation de quatre ans doit être telle que le locataire puisse résilier le bail à la fin des quatre ans et non pas seulement après la fin de cette période.
La renonciation à la résiliation n'est pas valable. C'est le cas si la renonciation au préavis est convenue pour plus de quatre ans. Il en va de même si la clause est formulée de telle manière que le locataire ne peut résilier le contrat qu'après quatre ans avec un préavis de trois mois et serait donc lié au contrat pendant plus de quatre ans. Dans ce cas, le locataire peut résilier le contrat à tout moment en respectant le délai de préavis habituel de trois mois.
Si une renonciation à la résiliation est effectivement convenue, une résiliation ordinaire pendant la période convenue n'est pas possible, mais une résiliation sans préavis, par exemple, est possible s'il existe un motif de résiliation correspondant.
Contrat de location progressif avec renonciation à la résiliation
Les contrats de location échelonnée sont également généralement combinés à une renonciation à la résiliation. Selon un arrêt de la Cour fédérale de justice, une renonciation unilatérale à la résiliation par le locataire est également autorisée.
Accord individuel pour mettre fin à l'appartement Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'un délai de préavis différent. Toutefois, cela ne doit pas désavantager le locataire. Elle peut donc être plus courte pour le locataire et ne pas dépasser trois mois. Toutefois, des dérogations au préavis peuvent être convenues par accord individuel pour une durée supérieure à quatre ans.
Malgré les délais de préavis légaux ou contractuels, le locataire et le propriétaire peuvent bien sûr toujours convenir à l'amiable d'une fin anticipée du contrat de location. C'est souvent le cas si le locataire parvient à présenter un nouveau locataire convenable. Toutefois, le propriétaire n'a généralement pas de droit à l'accepter, sauf si cela a été expressément convenu dans le contrat de location. Souvent, cependant, il est même dans l'intérêt du propriétaire d'accepter un locataire subséquent convenable, car il peut souvent exiger un loyer plus élevé de ce dernier.
Trouvez un nouveau locataire et quittez votre appartement plus rapidement. Cela vous évitera également de payer deux fois le loyer.
Cas particulier : résiliation de l'appartement sans préavis
Un locataire ne doit pas faire attention aux délais de préavis mentionnés ci-dessus en cas de résiliation sans préavis. Toutefois, cela n'est possible que dans certaines circonstances :
L'appartement ne peut pas être utilisé conformément au contrat
C'est le cas, par exemple, si l'appartement n'a pas été remis à temps. Ou même si l'appartement est complètement inhabitable pour d'autres raisons, par exemple à cause d'un incendie.
L'état de l'appartement est dangereux pour la santé
Si un appartement présente un risque pour la santé, par exemple en raison de moisissures, le locataire a le droit de résilier le bail sans préavis.
Un appartement loué peut constituer un risque pour la santé s'il est excessivement infesté de moisissures ou si des matériaux de construction toxiques ont été utilisés. Le problème ici est que le locataire ne peut généralement prouver le danger pour la santé que par l'intermédiaire d'un expert. Cela entraîne des coûts que le locataire doit payer au moins s'il s'avère que l'état de l'appartement ne présente pas de risque pour la santé. Si un locataire a de tels soupçons, il est recommandé dans tous les cas de consulter un avocat spécialisé ou une association de locataires.
Avant la résiliation sans préavis, le locataire doit d'abord fixer au bailleur un délai raisonnable pour remédier aux défauts éventuels. La durée de cette période dépend du cas individuel, par exemple de l'étendue des défauts. Exceptionnellement, le locataire ne peut renoncer à un tel délai que s'il n'est pas prévisible que le propriétaire puisse remédier au défaut dans le délai ou s'il a déjà exprimé qu'il ne veut pas remédier au défaut du tout
Le propriétaire viole gravement le contrat de bail
Cela se produit, par exemple, si le propriétaire pénètre dans l'appartement sans le consentement du locataire ou s'il triche délibérément dans le règlement des charges. De plus, si le propriétaire insulte ou agresse gravement son locataire, cela peut être un motif de résiliation sans préavis.
Après une résiliation sans préavis, le propriétaire doit accorder au locataire un délai raisonnable pour déménager, mais il n'existe pas de réglementation légale à cet effet ; souvent, environ deux semaines sont considérées comme raisonnables. Le locataire ne doit donc donner un avis de résiliation sans préavis que lorsqu'il a réellement un nouvel appartement disponible et qu'il est prêt à déménager.
Cas particulier : Résiliation d'une sous-location
Ceux qui vivent dans une sous-location doivent tenir compte de certaines particularités. Cela dépend en effet du fait que la chambre louée soit meublée ou non et que le locataire principal habite effectivement dans l'appartement.
Si la chambre a été louée non meublée, le délai de préavis normal de trois mois s'applique au locataire. Toutefois, le locataire principal, qui est dans ce cas le (sous-)propriétaire, peut également mettre fin à la location de la chambre sans avoir à donner de raison, mais seulement s'il vit également dans l'appartement. Dans ce cas, le délai de préavis normal pour le (sous-)propriétaire est prolongé de trois mois.
La situation est différente pour les chambres meublées si le locataire principal ou le propriétaire de l'appartement vit lui-même dans l'appartement. Dans ce cas, un délai de préavis beaucoup plus court s'applique : le préavis peut être donné au milieu du mois jusqu'à la fin du mois.
Cas particulier : Résiliation d'un contrat de location dans un appartement partagé
Si une seule personne souhaite quitter un groupe de travail, cela dépend entièrement du contrat de location dont il faut tenir compte.
Si vous vivez dans un appartement partagé, que ce soit en couple, entre amis ou dans une communauté à but spécifique, vous devez vous assurer, au moment de la notification, que vous avez signé votre contrat de location en tant que locataire principal ou sous-locataire. En particulier dans les appartements loués par des étudiants, il arrive souvent qu'il n'y ait qu'un seul locataire principal et un ou plusieurs sous-locataires. Selon la situation, il y a différentes choses à prendre en compte :
Cas 1 : Résiliation en tant que locataire principal unique
Si le seul locataire principal d'une société de logement veut mettre fin à la location, il doit donner un préavis de résiliation à son propriétaire et à ses sous-locataires. Dans ce cas, il existe deux variantes possibles pour mettre fin aux sous-locations :
- Le locataire principal met en demeure le sous-locataire sans intérêt justifié au moyen du droit spécial de résiliation, qui résulte du fait qu'il s'agit d'un espace de vie à l'intérieur du logement habité par le locataire principal lui-même. Le délai de préavis légal est ainsi prolongé de trois mois. Cela signifie que le locataire principal doit donner un préavis à un sous-locataire au moins trois mois plus tôt que le propriétaire.
- Le locataire principal donne un préavis au sous-locataire d'une chambre meublée. Dans ce cas, la protection légale contre le licenciement abusif ne s'applique pas et le locataire principal peut donner un préavis à son sous-locataire au plus tard le 15 d'un mois à la fin du même mois.
La résiliation du locataire principal avec le propriétaire expire alors comme décrit ci-dessus.
Cas 2 : Résiliation en tant que sous-locataire
Étant donné que dans une sous-location le locataire principal agit en tant que propriétaire, le sous-locataire doit résilier le contrat avec le délai de préavis légal de trois mois dans le cas d'un contrat à durée indéterminée. Si le sous-locataire a loué une chambre meublée, un droit de résiliation simplifié s'applique : Il peut résilier le contrat au plus tard le 15 d'un mois à la fin du même mois.
Cas 3 : Résiliation en tant que locataire principal parmi d'autres
Si tous les locataires d'une communauté résidentielle sont inclus dans le bail en tant que locataires principaux, le consentement de tous les co-résidents et du propriétaire est requis pour chaque changement. Cela est nécessaire car tous ont fondé un partenariat de droit civil (GbR) avec leur signature sur le contrat de bail. Cela signifie que les personnes ont besoin de la signature de leurs colocataires si elles veulent quitter la communauté des colocataires. Si les colocataires refusent de donner leur consentement à une personne pour qu'elle déménage, il est possible pour la personne qui souhaite déménager de poursuivre en justice la société pour son désaccord.
Toutefois, le propriétaire doit également accepter qu'un locataire individuel puisse quitter le bail. Cela peut poser un problème si le propriétaire doit craindre que les paiements réguliers et complets du loyer soient compromis si le locataire part.
Important : La résiliation d'un seul ou de plusieurs locataires principaux n'est valable que si toutes les parties au contrat sont d'accord. Toute personne qui déménage simplement sans le consentement de tous peut toujours être tenue pour solidairement responsable.
Cas 4 : Annuler ensemble en tant que communauté de colocation
Si tous les locataires principaux veulent céder l'appartement ensemble, ils doivent procéder comme décrit ci-dessus. La seule chose importante est que tout le monde doit signer l'avis de résiliation. Personne ne peut faire cela au nom de tous.
Cas 5 : Résiliation d'un contrat de location simple en tant que colocataire
Dans certaines communautés de colocation, chaque colocataire a un seul contrat de location avec le propriétaire. Ce contrat porte généralement sur une chambre spécifique et sur l'utilisation partagée de pièces communes telles que la salle de bain ou la cuisine. Si un colocataire veut déménager dans ce cas, il peut le faire avec le délai de préavis légal de trois mois. Les autres colocataires n'ont pas leur mot à dire dans cette affaire, mais ils ne doivent pas indemniser le propriétaire pour la perte de revenus locatifs qui en résulte. Le propriétaire doit chercher un nouveau locataire approprié pour l'appartement partagé.
Si le propriétaire ignore l'avis
Si le propriétaire ignore la lettre de résiliation, les locataires doivent pouvoir le prouver en cas de litige.
Même si le locataire a tout fait correctement, il peut arriver qu'un propriétaire ignore tout simplement l'avis, par exemple, en n'acceptant pas une lettre recommandée avec accusé de réception et en la renvoyant à la poste. En outre, le locataire et le propriétaire ne vivent pas toujours à côté l'un de l'autre et il n'est pas toujours facile pour le locataire d'apporter lui-même la lettre au propriétaire. "Dans ce cas, on vous recommande d'annuler la confirmation que le propriétaire a ignoré la lettre recommandée avec accusé de réception et d'envoyer ensuite une simple lettre recommandée". "Le délai commence alors à courir lorsque le propriétaire refuse d'accepter le premier avis". En cas de litige, le locataire peut alors enfin prouver que le propriétaire a contrecarré l'acceptation.
Fin du bail
Si la résiliation est prononcée avec succès, le locataire doit également s'y conformer. En règle générale, la remise de l'appartement a lieu le dernier jour du bail et un protocole de remise est également établi.
Les locataires peuvent bien sûr convenir avec le propriétaire d'une date plus rapprochée pour la remise de l'appartement.
Mais ceux qui quittent l'appartement loué en retard risquent de s'attirer beaucoup d'ennuis et de frais. Le propriétaire peut alors demander une indemnisation pour perte d'usage pour la perte de loyer. Si une relocation ponctuelle échoue pour cette raison, une compensation peut même être due.
Cela peut être très coûteux : Si le locataire suivant ne peut pas emménager, doit entreposer temporairement ses meubles et passer la nuit à l'hôtel, il réclamera d'abord les frais au propriétaire. Toutefois, le propriétaire peut également imputer ces coûts à l'ancien locataire. En outre, le propriétaire peut exiger le remboursement des frais à hauteur du montant du loyer habituel et non seulement du loyer convenu en cas de restitution tardive de l'appartement loué. C'est pourquoi, si vous souhaitez mettre fin à votre location, vous devez également vous assurer que vous pouvez déménager à temps.